记者从权威渠道了解到，近期监管部门明确，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，由城区常住人口超过300万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，省会城市或城区常住人口超过100万的城市。按照相关指标推算，纳入城中村改造、保障房建设的城市将由35个分别扩大至52个、106个。此外，这些城市申报的相关项目还需满足资金收支能够平衡或者项目收益与融资能够平衡等条件。
包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设是政策重点，监管部门已推出多项支持措施，包括中央预算内投资、专项债、抵押补充贷款PSL等。此次新纳入的城市中符合条件的项目同样可以享受相关政策支持，进而稳定甚至提振地产投资。
扩围
保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设被称为“三大工程”，中央去年召开的多个会议反复提及。
去年4月28日召开的中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。7月21日召开的国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，8月25日召开的国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。
据记者了解，去年纳入城中村改造和保障房建设的城市要求城区常住人口超过300万。根据国务院第七次全国口普查领导组办公室编制的《2020中国口普查分县资料》，满足条件的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、连、南宁、家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁齐、宁波、锡、福州、长春、南昌、常州。
去年城中村改造和保障房建设已取得积极进展。10月住建部披露，各地扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。
去年12月，住建部披露，大部分城市已按要求报送了2024年的保障房建设计划和建设项目，住建部正在会同有关部门督促地方将建设项目落实到具体建设地块，同时做好后续项目储备。其中上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。
近期上述35个大城市陆续公布2024年改造或建设计划。比如山东省住建会议近期披露，2024年济南、青岛将建设配售型保障性住房8000套，开工城中村改造安置住房21.9万套。沈阳市近期表示，加快推进“三大工程”建设，全年筹集7200套保障性住房，实施25个城中村改造项目。
记者了解到，在前期工作的基础上，纳入城中村改造的城市将拓宽至省会城市或城区常住人口超过200万的大城市。结合《2020中国口普查分县资料》来看，符合这一条件的城市包括兰州、中山、惠州、汕头、临沂、淄博、温州、呼和浩特、绍兴、唐山、海口、柳州、徐州、烟台、西宁、银川、拉萨等17个城市。此番调整后，纳入城中村改造的城市将由35个扩大至52个。
而纳入保障房建设的城市将拓宽至省会城市或城区常住人口超过100万的大城市。结合《2020中国口普查分县资料》来看，符合这一条件的城市共71个，除前述纳入城中村改造的城市外，还包括洛阳、邯郸、珠海、南通、包头等城市。此次调整后，纳入保障房建设的城市将由35个扩大至106个。
考虑到人口普查资料数据的截止时间为2020年末，监管部门还要求地方申报保障房项目和城中村改造项目时提供2021年-2022年的人口净流入数据。此外，扩围城市申报的项目还需要满足资金收支能够平衡或者项目收益与融资能够平衡等条件。
市场机构此前测算，“三大工程”建设每年将拉动万亿左右的投资。此次纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围后，“三大工程”拉动投资的规模将进一步提升，有助于提振地产投资。国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发投资110913亿元，配资实盘查询比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点。
多类资金支持
包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设是政策重点，监管部门已推出多项支持措施，包括中央预算内投资、专项债、PSL等。此次新纳入的城市中符合条件的项目同样可以享受相关政策支持。
其中，中央预算内投资是用于固定资产投资的中央财政性建设资金。近年来中央预算内投资呈现稳步增长的态势，2023年达到6800亿，其中中央本级支出预算数为1470亿元，对地方转移支付预算数为5330亿元。中央预算内投资不用地方还本付息，是地方重点争取的一类资金。
据记者了解，保障性住房、城中村改造已列入2024年中央预算内投资支持范围，申报成功后项目总投资的50%左右可享受中央预算内投资补助。东部省份一位地方发改人士表示，此次扩围的保障房项目纳入2024年中央预算内投资申报范围，但城中村改造本次扩围的项目暂不享受中央补助。
专项债方面，据了解，2024年专项债投向整体保持10大领域不变，但一些细项发生变化。其中，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向。此前，保障性安居工程投向有城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、公共租赁住房、棚户区改造四个细项，新增后该领域将有六个细项。
因为城中村改造、保障性住房是重点支持领域，专项债额度将向两个领域倾斜。如果2024年专项债额度在3.8万亿左右且10%的专项债资金投向上述两个领域，那么2024年专项债投入城中村改造、保障性住房的规模可能会达到4000亿左右。
不过城中村改造、保障性住房专项债的发行时点可能相对偏后。据记者了解，目前2024年提前批专项债额度已下达地方，但中央监管部门尚未启动专项债项目申报工作。地方已自发启动项目储备工作，其中部分地方特别梳理存量已发债项目，以期能在春节前（2月10日）快速启动发行。而城中村改造、保障性住房是新增项目，地方首批专项债项目大概率暂时不会包含城中村改造、保障性住房项目。
除中央预算内投资、专项债外，金融系统也将支持城中村改造、保障性住房建设。1月8日，央行公告发布《盘点央行的2023 | ①稳健的货币政策精准有力》披露，新增PSL额度5000亿元，为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。
目前政策性银行已有相关贷款投放。国开行12月19日披露，该行日前向福建省福州市双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，并实现首笔贷款发放1000万元。这标志着全国首笔配售型保障性住房开发贷款成功落地。
湖南住建公众号披露，12月23日，长沙市望城区大泽湖片区城中村改造项目一期工程获得国开行湖南省分行配套贷款1000万元，是全国发放的首笔超大特大城市城中村改造项目配套贷款，专项用于支持城中村改造项目范围内产业载体配套基础设施建设。
从历史上看，一旦启动投放，PSL的增长将会持续一段时间，预计后续PSL还会有所增长。中信证券首席经济学家明明表示，PSL投放对稳增长有着显著的拉动作用。假设投放5000亿元，不仅有望带动全年社会固定资产投资增长0.5-0.7个百分点，也有助于提振市场情绪，改变部分投资者的悲观预期。
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
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