年关将近，上海楼市也迎来了“闯关交卷”的关键时刻。
12月15日，国家统计局发布的《2025年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，今年11月，上海市新房价格同比上涨5.1%，1—11月平均同比上涨5.7%，均领跑全国楼市。
此外，今年11月，上海市二手房网签成交合计22943套，成交量也创下今年5月以来的新高。中指研究院方面表示，当前，房地产市场已逐步进入以存量为主导阶段，二手房成为市场成交的主力。根据中指数据，1—11月，全国重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，“新房+二手房”整体网签成交量同比基本持平。
随着澐启滨江、安澜上海等“地王”项目集中在年末入市，上海市新房市场或将再起波澜。其中，澐启滨江首开推出的122套房源已经售罄，是当前市场中少有的“日光盘”。
多名业内人士分析称，学区资源丰富的板块成交放量、价格达到心理预期、租售比明显提升，是上海市二手房市场回暖的主要原因。而在新房市场，房企在12月份历来有年终销售冲刺的惯例，供应量会有所反弹，年末“翘尾”行情也值得期待。
“好房子”新规重构新房市场
克而瑞统计数据显示，2025年11月，上海市新房市场成交量约32万平方米，创下今年以来的新低，环比下降20%，同比下降超过五成；开盘去化率也同步下跌，10月、11月均维持在25%左右。
据了解，今年9月，上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（以下简称“《意见》”）。该《意见》也被业内称为“‘好房子’新规”，重构了上海市新房市场。
《意见》提出，鼓励在小区出入口或沿街设置便民商业公共设施；可局部提高建筑限高，便于住宅提高层高；外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，饰面层不计入容积率等。
备受关注、争议颇多的阳台问题也有了明确规定。根据《意见》，阳台最大面积为户型建面的10%，且不大于16平方米的，计一半面积，同时适用于封闭式阳台。局部地区可增加一个进深0.75米、宽3米的阳台，不计入容积率和可售面积。
此外，为提升建筑立面形象，沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区可设计进深不超过0.75米的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。开敞阳台宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个。
记者注意到，相较《意见》出台前入市的产品，依照“好房子”新规规划、建设的项目存在明显优势，这也让购房者对新房源充满期待，并持观望态度。以杨浦滨江板块为例，保利誉滨江和中海云邸玖章两大项目区位相当、价格趋同，但由于保利誉滨江是《意见》出台后打造的产品，和中海云邸玖章相比更具市场吸引力。
“随着依照‘好房子’新规建设的新房项目集中入市，存量新房即便是‘3.5代’住宅，在产品力对比下也有明显短板，导致本轮新房交易规模快速萎缩。”克而瑞上海区域总经理李振宇总结道。
多个重磅项目年末入市
作为华润置地在“好房子”新规发布后推出的首个项目，澐启滨江第一批122套房源已顺利“日光”。
记者注意到，澐启滨江可谓大有来头。今年8月，华润置地与上海南房集团共同拿下后滩与黄浦区余庆里组合地块，总价244.7亿元。其中，华润置地付出的资金超220亿元。后滩地块正是组合“资产包”中的核心，案名最终确定为澐启滨江。
据悉，澐启滨江在多个维度体现出上海市“好房子”标准。例如，阳台面积有所提升，小户型阳台面积为12.5平方米，大户型则为16平方米。
最终，澐启滨江共获得273组认购，认购率达到223.77%，吹响了上海市新房市场的年末“冲锋号”。华润上海相关负责人告诉记者，由于首开房源已经售罄，澐启滨江即将在12月进行“二开”。
有“全国总价地王”之称的徐汇东安城市更新项目，也将于12月迎来首开。
公开资料显示，上述项目案名为“安澜上海”，首批次将推出211套房源，全部为西区房源，财盛证券户型涵盖192平方米、238平方米、275平方米、365平方米大平层，均价为17.88万元/平方米，低于市场预期。
今年9月，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合体通过上海联合产权交易所获取徐汇东安城市更新项目股权，即徐汇区C030301单元127b-24、125-31地块，总出让金额达439.5亿元。
“这个楼盘是‘好房子’新规出台后，上海市首个真正意义上的豪宅项目，房源规模庞大，相当于翠湖天地1—6期之和。”安澜上海置业顾问告诉记者，安澜上海首批房源已于12月12日过会，于19日—23日正式开始认筹，认筹金300万元。
据李振宇介绍，安澜上海采用全抬板设计，这是一种创新的住宅建筑方式，将整个社区和建筑群从地面抬升了4—5米，实现了整个公共区域的价值提升。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，虽然11月部分入市的高价项目去化速度有所放缓，但12月房企有冲刺年终销售的惯例。所以，新房市场整体供应量会有所反弹，并且配合一定的营销活动，年末“翘尾”值得期待。
二手房市场率先回暖
和新房市场相比，上海市二手房市场已经跑出“翘尾”行情。上海市房地产交易中心数据显示，2025年11月，上海市二手房网签成交合计22943套，环比上涨约24%，创下今年5月以来的成交量新高。
上海链家研究院负责人李根表示，今年11月，上海市二手房成交量在近一年中排名第三，仅次于“金三银四”时期。刚需低总价房源成为市场成交主力，总价300万元以下的房源成交量占比高达60%。“不少有自住需求的购房者觉得当前房价已相对处于低位，风险可承受，于是选择趁机‘上车’。同时，刚需房源租售比明显提升，对投资客户而言也是较好的入手时机。”
卢文曦告诉记者，上海市区“老破小”和郊区动迁房是当前市场的交易热点。这类项目所处板块成熟、总价较低，年租金回报率在2%以上，远远高于定期存款利息。
上海市二手房市场率先回暖的原因何在？在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，第一，年底是学区房销售的传统旺季，带动优质学区资源板块成交放量；第二，上海市二手房价格经过长期调整，买方认为已触及底部，入市意愿增强；第三，市场挂牌量减少，急售房源占比下降，市场紧张情绪缓解，供需关系迎来积极改善；第四，二手房月度交易量持续位于荣枯线以上，推动市场预期好转，形成正向循环。
“11月的成交量创今年5月以来新高，市场表现超出预期。”卢文曦进一步表示，今年以来，上海市新房价格始终在上行，部分改善型购房者上半年没有及时入市，当下只能转投二手房市场。此外，价格因素也是提高成交量的重要一环，吸引了部分持观望态度的购房者。
“以价换量”正是当前上海市二手房市场的主基调。中指研究院数据显示，11月，上海市二手住宅价格环比下滑1.24%，同比下滑5.56%，样本平均价格为56708元/平方米。
“经过较长周期的市场调整，二手房价格逐渐回落至一个买卖双方都较为认可的合理区间。”严跃进认为，一方面，部分购房者认为当前价格已处于相对低位，存在“抄底”买入的机会，同时期望未来房价能够企稳回升，从而获取资产增值收益；另一方面，一些房东为了尽快出手房源，愿意以更合理的价格出售，通过“以价换量”的方式促成交易。卢文曦预计，从短期来看，年底是楼市传统成交旺季，上海市二手房12月的市场热度有望进一步提高；从中长期来看，上海市二手房市场将从“以价换量”逐渐迈入“量价趋稳”的新阶段，市场交易积极态势也会在2026年得到延续。
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